Подпишитесь на рассылку новостей ресурсов InvestBlog & VolgaFinans!

Только значимые публикации, никакого спама и навязчивой рекламы!

Ваш email:

email рассылки Ваши данные не будут переданы третьим лицам

Покупка квартиры в новостройке. Ищу соинвестора

Октябрь 13, 2015 9 Комментариев »
Покупка квартиры в новостройке. Ищу соинвестора

            Инвестиции в недвижимость традиционно ассоциируются с консервативным сбережением денег и высокой надежностью. А можно ли заработать ощутимую прибыль 30-50% годовых? Можно, все зависит от объекта, времени и схемы приобретения. Я решил купить инвестиционную квартиру в Санкт-Петербурге  и предлагаю присоединиться одному из читателей в качестве соинвестора. Ответы на вопросы что, где, когда найдете ниже.

Предыстория

В своей июльской статье о покупке первой квартиры я написал о двух объектах, которые решил приобрести. Одну квартиру в Московской области я купил быстро, а по второй, в Питере, вопрос затянулся. Связано это с тем, что оплату нужно вносить после регистрации договора в рег палате, а этот процесс в Питере занял около 2,5 месяцев. Стандартные сроки такие.

Время прошло, я начал осваивать фондовый рынок, купил доллары, постепенно вырисовывается доливка в брокера Private Fx и я начал сомневаться в целесообразности входить в еще одну сделку по недвижимости. Относительно долгий горизонт инвестирования ( 1-2 года), стагнация рынка недвижимости, сомнения в быстрой ликвидности и, банально, деньги на покупку перераспределились по разным инструментам и собрать их снова можно, но это потребует определенных усилий и замедлит освоение новых инструментов финансового рынка. Отказ от сделки повлек бы за собой только удержание 15 000 руб аванса за бронь квартиры.

Визит на стройку

На прошлой неделе я поехал в командировку в Питер и, разумеется, отправился на стройку, чтобы принять окончательное решение о покупке. На месте я был приятно удивлен уже построенной коробкой дома. Сейчас идет внутренняя отделка.

дом 3

Пошел пообщаться в офис агента Петербургской недвижимости, прикинулся первичным клиентом и задал много вопросов.

Вырисовывается очень интересный и масштабный проект комплексного освоения территории, строят маленький город со всей инфраструктурой. Спросил о возможности купить квартиру в своем или соседнем доме. Оказалось, что остались только первые этажи по цене 2 400 000 р, и несколько вариантов на более высоких этажах по цене 2 500 000 р за наличные или в ипотеку. Моя квартира по договору стоит 2 087 000 руб, она на 9 этаже и при этом у меня зафиксирована очень интересная схема рассрочки. Таким образом, уже нарисовалась выгода в 400 000 руб, хотя никаких денег я еще не платил.

Я не люблю упускать выгоду, поэтому решил все-таки мобилизовать ресурсы и купить квартиру. На первоначальный взнос потребовалась сумма 1 187 000 руб. Я нашел эти деньги, но пришлось обнажить депо у фондового брокера и продать часть валютного запаса. На новые инвестиции остается не очень много.

Предложение соинвестирования.

Я решил предложить одному из читателей InvestBlog, кому интересны инвестиции в недвижимость, выступить соинвестором и купить у меня 1/2 доли в этой новостройке.

Причина проста: хочу оценить на практике перспективность и рентабельность инвестиций в новостройки в другом городе по схеме рассрочки, при этом, вложив относительно небольшие деньги.

Цифры: 

  • Полная стоимость квартиры по договору долевого участия: 2 087 000 руб
  • Первый взнос: 1 187 000 руб
  • Второй взнос (декабрь 2016 г): 900 000 руб
  • Срок сдачи дома по договору: декабрь 2016 г
  • Застройщик обещает досрочную сдачу дома летом-осенью 2016 г

Соинвестору предлагаю купить у меня 1/2 доли в квартире с переуступкой права требования по договору долевого участия.

  • Первый взнос (до декабря 2015 г): 595 000 руб
  • Второй взнос ( декабрь 2016 г): 450 000 руб
  • Комиссионный платеж ( до декабря 2015 г): 60 000 руб. Решил ввести его, т.к объект уже выбран, стадия готовности высокая.

Планируемый выход из сделки:

Цель: перепродажа готовой квартиры с уже сделанной отделкой после получения прав собственности. Возможно, раньше сдачи подвернется выгодная переуступка

Ожидаемая сумма продажи: 3 000 000 руб. 

Сроки: 1-2 квартал 2017 г

По отношению к полной стоимости вложения прибыль в 1 000 000 руб ( 33%) не кажется баснословной, но нужно учесть схему приобретения в рассрочку двумя платежами. Мы заморозим свой первый взнос (1 млн руб) на 1-1,5 года. А второй ( декабрь 2016 г)  на 1-6 месяцев. Таким образом рентабельность получится значительно выше.

Характеристики объекта инвестирования: 

Жилой комплекс: Солнечный город

Проект презентуется как место для комфортной жизни. Светлые и качественные фасады домов, богатая инфраструктура, места для занятий спортом, близость финского залива и свежий воздух, дворы без машин и т.д.

вид домов

Застройщик: Setl City

Уважаемый и опытный застройщик комплексных территорий Санкт-Петербурга. Обладает мощной финансовой базой, опытом, и хорошей репутацией.

Месторасположение:

Красносельский район, территория города Санкт-Петербург. Рядом Финский залив и лесной массив. Район благоприятный и считается престижным. Жемчужина Санкт-Петербурга г Петергоф находится в 15 мин езды. Ближайшее метро Проспект Ветеранов находится в 10 км. До Центра Питера около 20 км.

место

 Характеристики квартиры:

  • Студия, площадь 24 м + балкон 4м

Я специально выбрал маленький метраж, т.к это самое доступное первое жилье комфорт-класса, которое будет пользоваться спросом во все времена.

  • Этаж 9

При прочих равных условиях люди предпочитают селиться выше, но не на первом и последнем этаже

  • Отделка квартиры входит в стоимость.

Это важный пункт, т.к после сдачи дома не нужно будет искать бригаду и удаленно делать ремонт. А готовые недорогие квартиры по принципу «покупай и живи» быстрее найдут своего  хозяина. А если, вдруг поиск покупателя затянится. то квартиру можно сдать в аренду.

Конкуренция

Положительной особенностью данного жилого комплекса является то, что рядом нет других масштабных строек и поэтому у потенциальных покупателей, кому интересен этот район, не будет большого выбора. Рядом есть уже построенный микрорайон «Балтийская жемчужина». Но цены там выше.

Заключение

Решив начать инвестирование в недвижимость я решил диверсифицироваться. Как сообщал ранее, я прошел обучающий спецкурс по инвестициям в недвижимость и консультировался с опытным экпертом. Объекты выбрал осознанно. Первый ближе к дому в Подмосковье. Возможно, квартиру придется оставить для нужд семьи после сдачи дома и полноценно оценить схему инвестирования на нем не получится.

Питерская студия — чисто инвестиционный вариант. На ней можно будет на практике оценить перспективность и рентабельность инвестиций в недвижимость. Интересным вложением ее делают следующие моменты:

  • Входит в состав города Санкт-Петербург, 2-й по желаемости город для переезда для граждан России;
  • Невысокая цена и очень выгодная схема приобретения — рассрочка 50/50. Застройщики московского региона не могут предлагать таких условий;
  • Надежный и опытный застройщик, который сдал в срок уже много объектов;
  • На текущий момент уже высокая степень готовности дома;
  • Отделка квартиры под ключ и отсутствие трудозатрат на ремонт. При желании можно поменять стратегию и сдать квартиру в аренду.
  • Потенциально очень хорошая рентабельность на сделку. Заморозка только первого взноса, второй пойдет в кассу при сдаче дома в эксплуатацию.
  • Договор долевого участия с регистрацией права собственности по ФЗ-214.

Если кому-то из читателей будет интересно попробовать свои силы и средства в инвестировании в недвижимость, то я готов принять одного партнера на равную долю. В этом году потребуется 650 тр, в конце следующего 450 тр. Потенциальная прибыль — 500 тр.

Если появляются вопросы / запросы, свяжитесь со мной по удобному каналу связи в разделе КОНТАКТЫ в правой верхней части блога.

Желаю удачных и взвешенных инвестиционных решений.

С уважением,

Алексей


Будь в курсе новостей InvestBlog

Поделиться статьей с друзьями

9 комментария

  1. наталья Октябрь 19, 2015 at 21:10 - Reply

    Позвольте мне высказать своё мнение.Я живу в Питере,работала агентом по недвижимости,возможно ,то что я скажу поможет вам принять решение.В данный момент в Питере продаётся масса недостроенного жилья,Квартиры такой площадью продаются от1,2мл.руб.унас их называют коробки от холодильника.2.Красносельский район не самый престижный район в Питере.Проблема с транспортом,дорогой проезд,далеко метро.поэтому сдать в аренду можно будет сдать недорого ,в пределах 15 тыс.Основной транспорт для новостроек,для людей ,покупающих квартиры это авто,а вы пишите ,что дворы без стоянок для машин.3.Северо запад попал в число тех регионов ,куда перестали приходить инвестиции,За период с сентября по октябрь задолженность позарплате увеличилась вдвое и притом у строителей.т.е.люди перестали покупать недвижимость.и стройки остановились.Поэтому достроют ли быстро дом ,неизвестно, на это может уйти года 4-5,а может больше ,никто не знает.4. Петербургская недвижимость закладавает свои комиссионныене менее 10% к стоимости объекта, лучше искать напрямую у строителей.5.средняя зарплата по Питеру 40тыс , кто будет покупателем вашей квартиры,для инвестиций строят в городе, в центре ,а не в Красносельском районе.6.Специфика покупки жилья в корне отличается от московской ,надо жить здесь чтобы это понимать.,обращение в агентства увеличивает бюджет сразу на5-10%,.для покупки квартиры кризис хорошее время ,если есть нал.,нос целью инвестиций не то вариант,можно застрять и с вложением в стройку.ис последующей продажей надолго.В Питере одни сплошные новостройки,будущие гетто,муравейники,которые строители не могут продать.Наберите в гугле :купить квартику в СПб,и выбирайте.А вообще Кийосаки советовал выбирать недвижимость по совершенно другим критериям.Спасибо, что прочитали такой длинный текст ,надеюсь ,он вам поможет принять решение

  2. AlZo Октябрь 20, 2015 at 09:39 - Reply

    Наталья, здравствуйте,

    спасибо за Ваш комментарий, учту его при принятии решения. Мрачную картину нарисовали…я периодически в Питер приезжаю по бизнесу и друзья у меня есть в городе, вроде не все так страшно. Тем не менее, скажу честно, моя финансовая интуиция четкого сигнала к покупке не дала. Еще покручу, поверчу:)

    Мне кажется какую-то идею Кийосаки под любую инвест возможность можно вставить. В данном случае мне кажется, подходит — инвестор получает прибыль при покупке, а не при продаже. Есть привлекательные вещи — интересная рассрочка и стадия готовности дома. И, насколько я знаю, застройщик Сэтл Сити вполне уважаемый и надежный, все объекты сдает.

  3. JenSh Октябрь 23, 2015 at 22:34 - Reply

    Привет Алексей!
    Ну ты и выбрал месторасположение! Я устал мотать карту СПб, чтобы найти эту точку. Петергоф это конечно хорошо, но всё остальное имхо не канает. Инвест квартира же должна находиться у метро, чтобы за 5-10 минут до него дойти пешком и поехать проживающему в ней на работу.

  4. Евгений Ноябрь 23, 2015 at 09:50 - Reply

    Не смущается промзона и отдаленность от метро?

  5. Евгений Ноябрь 23, 2015 at 10:04 - Reply

    Алексей (если не ошибаюсь), не слушайте Наталью :) Риелторы потому и риелторы, что опыта в инвестировании не хватает. Сетл Сити — топовый застройщик, развиваются агрессивно (в хорошем смысл), имеет запас прочности, все объекты сдают в срок. За 1.2 млн. ничего не купить в СПб и Лен. обл. (Дыбенко, к примеру), если и найти, то риски будут высокими, в случае с Сетлом можно сравнить бонды ФЗ или вклады в Сбере. Брокеры (в частности, Петербургская недвижимость) комиссионные не закладывают (!), за продажу брокеру платит Застройщик. Выгода очевидна: застройщик — строит, брокер — продает (вкладывается в рекламу, сотрудников, офисы продаж). Мой совет — присмотритесь к Дыбенко и избегайте Девяткино.
    За блогом буду наблюдать, интересно. Сам занимаюсь инвестициями в новостройки, фондовый рынок и евробонды.

    • AlZo Ноябрь 24, 2015 at 08:39 - Reply

      Евгений,

      спасибо за коммент! После долгих размышлений, решил все-таки входить в проект. Собираю деньги:)

  6. Екатерина Май 25, 2016 at 14:15 - Reply

    Ищу соинвестора
    на покупку квартиры
    в спб
    на пополам.
    Застройщик Сиэтл Сити.
    стоимость до 1700 тыс.
    850 тысяч с каждого.

    8=904-633-46-13

Оставить отзыв