Подпишитесь на рассылку новостей ресурсов InvestBlog & VolgaFinans!

Только значимые публикации, никакого спама и навязчивой рекламы!

Ваш email:

email рассылки Ваши данные не будут переданы третьим лицам

Инвестиции в недвижимость

Июль 23, 2015 17 Комментариев »
Инвестиции в недвижимость

 

Статья посвящена моим инвестициям в жилую недвижимость и покупку новостроек.

Почему недвижимость? 

Как ни крути, но это психология и вечные ценности — крыша над головой. Пережив потерю «пикселей» на экране, испытываешь желание выбирать инструменты с бОльшей надежностью, нежели меняющиеся на экране компа цифры и графики. Недвижимость  традиционно ассоциируется с надежными инвестициями. Плата за надежность — высокая стоимость и низкая доходность в %. Я задался вопросом, как выгодно инвестировать в недвижимость?

Я решил проделать предварительную подготовительную работу и нашел эксперта, который вызвал доверие, чтобы купить у него курс вебинаров + личную встречу. Заплатил 30 тр и не пожалел, впоследствии на скидках сэкономил значительно больше.

В итоге после 2 месяцев занятий, раздумий, выездов на объекты, общения с менеджерами и местными жителями я остановился на покупке 2 небольших квартир.

Я решил по максимуму использовать собственные средства, в ипотеку влез только на небольшую сумму в 500 тр для покупки 1 квартиры на 1 год, т.к по ипотеке была больше скидка от застройщика. Ипотека на большой срок ( 10-20 лет) рушит всю рентабельность проекта, т.к по стандартному ануитентному платежу первые несколько лет платишь в основном % по кредиту и лишь небольшую часть тела кредита. Поэтому ипотеку уместно использовать, когда хочется недвижку, но мало своих денег.

Мои инвестиционные объекты:

1К-квартира 32м + 6 м лоджия на 7 этаже.

opaliha03

Место: Московская область, г Красногорск, микрорайон Опалиха О3.

Цена вопроса: 2 856 000 руб с учетом скидки 10%. Окончательное решение принял, когда мне выдали еще подарочный сертификат на базовую чистовую отделку.

 

Схема приобретения: собственные средства 80%, ипотека 20% на 1 год.  Интересно получается, что если берешь ипотеку, то давали скидку 10%, если полностью за наличные, то скидка 8%. Таким образом выгодно взять ипотеку, даже, если хватает наличных средств. Можно погасить на следующий день при желании.

Почему выбрал этот объект: 

  • Место. Престижное новорижское направление, вокруг лес
  • Транспортная доступность: 5 мин пешком до электрички, далее 40 мин до центра Москвы или 15 мин до ближайшего метро Тушинская. У ЖК будет собственный выезд к Новой Риге, дорога будет только для жителей ЖК. 8 км до Мкад и далее без светофоров до 3-го кольца по широкой трассе.
  • Проект. Очень красивый и эффектный проект «города для жизни», здесь реально хочется жить.
  • квартира нормальной прямоугольной планировки с кухней 9м, на «счастливом 7 этаже» с хорошим видом из окна.
  • Нормальный застройщик Urban Group, кто уже построил несколько городов, ведет очень масштабную маркетинговую и рекламную кампании. В офисах очереди несмотря на кризис.
  • Отделка в подарок. Базовая простая, но тем не менее не нужно будет делать ремонт.
  • Регистрация договора в рег палате по договору 214ФЗ, отсутствие комиссий за оформление сделки и прочих разовых платежей застройщику.

Срок строительства: по договору июнь 2017 г. Реально обещают раньше — в начале 2017 г.

После завершения строительства квартиру планирую продать. Ориентир цены — 4 — 4,5 млн руб. Т.е планирую добиться рентабельности в районе 55% на выходе за период строительства. Посмотрим, что из этого получится:)

Квартира-студия 24 м + лоджия 5м на 9 этаже

solgor05

Место: г. Санкт-Петербург, микрорайон Ново-Сергиево, ЖК «Солнечный город»

Цена вопроса: 2 100 000 руб

Схема приобретения: Рассрочка 50/50. После регистрации договора я плачу 50% стоимости квартиры, 1,1 млн руб. В конце строительства — декабре 2016 г заплачу остаток суммы, когда дом будет уже готов. Нет никаких промежуточных платежей.

Я выбрал этот объект главным образом из-за схемы приобретения с рассрочкой. В Москве таких вариантов нет, а в Питере вот есть. Кроме этого, хороший застройщик, проект и также есть отделка. Не нужно будет делать ремонт.

По договору также обещают сдать летом 2017 г, но дома активно строятся, возможно сдадут раньше.

В общем буду тестировать схему.

Покупки нацелены на перепродажу и прирост капитала.

Будут вопросы, обращайтесь

Всем удачи и благополучия!

С уважением,

Алексей


Будь в курсе новостей InvestBlog

Поделиться статьей с друзьями

17 комментария

  1. Евгений Июль 24, 2015 at 06:50 - Reply

    Очень интересно. Но меня смущает одно.
    Инвестиции в рублях.
    Что будет с рублем через 1,5-2 года….
    Недвижимость, как показывает практика, в рублях дорожает не так сильно, как дешевеет рубль.

    Рассматриваете вариант развития событий, если скажем доллар будет стоить через 2 года 80р?
    Тогда вся прибыль в 55% уйдет на разницу в курсе

    • AlZo Июль 24, 2015 at 07:24 - Reply

      Евгений, спасибо за коммент!

      Я более-менее оптимистичен по отношению к рублю, все-таки живем в России…с недвижимостью планирую много циклов — купил-построилось-продал-купил и т.д. с постепенным улучшением объектов. В идеале хотелось бы придти к владению несколькими объектами в относительном центре Москвы и Питера рядом с транспортными узлами, которые будут сдаваться посуточно. Поэтому, особенно не волнуюсь по поводу курсовой разницы в этом инструменте.

      Разумеется, в портфеле есть и будут валютные инструменты для диверсификации.

  2. Сергей Июль 24, 2015 at 07:57 - Reply

    1. Все объявления в Санкт-Петербурге/Недвижимость/Квартиры 54 954
    Продам 28 180
    Сдам 15 620
    Куплю 5 797
    Сниму 5 357

    2. Все объявления в Красногорске/Недвижимость/Квартиры 2 685
    Продам 1 709
    Сдам 802
    Куплю 45
    Сниму 129

    Избыток жилья на рынке и мое мнение, что цены будуть падать.

    3. Кто будет сдавать, контролировать и т.д.?
    На сдаче легко посчитать когда 5 000 000 вернуться.

    4. Риск такой же как и везде, что могут не достроить или вообще пропасть.

    5. Не забывайте про ликвидность.

    5.

    • AlZo Июль 24, 2015 at 08:08 - Reply

      Разумеется, все требует внимания и вдумчивого подхода, но у всех людей есть базовая потребность — улучшать качество своей жизни и крыша над головой — основополагающий элемент всей цепи.
      Я долго определялся со стратегией и выбрал небольшие площади с хорошими характеристиками, что должно обеспечить ликвидность. Также внимательно изучал застройщиков.
      Риски есть всегда и во всем.

  3. Maks Июль 25, 2015 at 09:21 - Reply

    Привет Алексей! Спасибо за статью. Интересно и позновательно. В ближайшее время тоже планирую взять 1 к. Кв. или студию (смотреть по личным средствам буду). Сдача планируется на конец 2016 года. Сделку планирую провести до сентября. Ходят слухи о подорожании строящегося жилья этой осенью. Мое мнение что в данный момент удачное время! Кстати даже если доллар подоражает, на жилье это тоже будет отражаться! И не в меньшую сторону. Так как живем мы в России))

  4. Вадим Июль 26, 2015 at 11:31 - Reply

    как вариант покупка уже готового работающего хостела — быстрая окупаемость. Только не знаю можно ли в этом случае использовать ипотеку?

    • AlZo Июль 26, 2015 at 19:53 - Reply

      Когда что-то уже готово и приносит деньги,продажа вызывает вопросы. Да и ценник,вероятно,запредельный. Хостел имеет смысл делать в самом центре Москвы или Питера. К Москве не подступиться, а вот в Питере можно взять 2-3к квартиру в центре за 5-7 млн р и сделать из неё объект по суточной аренды в сезон с мая по октябрь.

      Ипотеку можно,если покупать жилую недвижку.

  5. Вадим Июль 26, 2015 at 20:32 - Reply

    кстати, по поводу хостела — можно купить в спб готовый (без права владения недвижимостью — тут долгосрочный договор аренды) — выйдет около 1,5 млн. рублей. Окупаемость как написано за 1-1,5 года. Еще наткнулся на инвестиции в автомойки самообслуживания — взнос 1 млн. руб. под 34 -40 % годовых — пассивный доход!. Стоимость всей мойки около 14 млн. руб. Если интересно могу ссылку скинуть.

  6. Сергей Июль 27, 2015 at 20:18 - Reply

    По первому объекту, долго ждать, имхо лучше подбирать объект с 80% коробкой и сдачей через 6-8 мес.
    + время растянется 1,5 месяца на документы + 2 месяца на продажу если ликвид.
    лучше считай доход в годовых, а не в сделке.
    Я считаю доход на входе в следующую сделку,т.е сколько осталось денег после продажи долевки и покупки новой долевке. и перевожу в годовые.

    Насчет подешеветь, — навряд ли, насчет, что палки в колеса хотят вставить нам,- это да

  7. Сергей Август 4, 2015 at 08:40 - Reply

    Насчет палок в колеса инвесторам по недвижимости.
    Статья
    http://www.business-gazeta.ru/article/137424/

  8. Светлана Август 14, 2015 at 08:47 - Reply

    Алексей, вы уже попрощались с ПФ ФТ судя по всему, то есть вы не верите в ФТ2 который анонсирует Конкорд?

    • AlZo Август 14, 2015 at 10:17 - Reply

      Светлана,

      у меня там довольно приличный депозит завис…около 60 тыс дол. Я знаю точно, что доливать серьезные деньги в Украину я больше не буду, максимум наверно $5000 для теста можно было бы попробовать, но на полные 1+1 точно не готов. Очень сомневаюсь, что мой депо кто-то захочет купить, поэтому не очень верю в жизнеспособность идеи. Но очень хотелось бы ошибиться:)

  9. Сергей Август 24, 2015 at 12:30 - Reply

    Вопрос налогообложения НДФЛ с продажи этих 2-х квартир каким образом планируете решать?

Оставить отзыв