Подпишитесь на рассылку новостей ресурсов InvestBlog & VolgaFinans!

Только значимые публикации, никакого спама и навязчивой рекламы!

Ваш email:

email рассылки Ваши данные не будут переданы третьим лицам

Инвестирование в недвижимость. Выбор новостройки.

Апрель 29, 2015 12 Комментариев »
Инвестирование в недвижимость. Выбор новостройки.

Друзья, 

Я уже давно анонсировал свой интерес к недвижимости в разных форматах и сегодня решил представить на суд общественности интересный проект.

Предисловие:

Сначала я задумался о дуплексе для себя на этапе котлована, и, как вариант, второго для перепродажи / сдачи в аренду. Стал подробнее изучать тему и решил, что пока НЕ готов покупать новое жилье для себя (пассив), вклад на этапе чистого поля замораживает деньги слишком на долгий срок, есть риски долгостроя и смутили юридические вопросы оформления сделки ( застройщик предложил предварительный договор, который абсолютно не защищает интересы дольщика и, что также немаловажно, на строящиеся таунхаусы сложно взять ипотеку.

Поэтому фокус моих интересов сместился в сторону квартир. Сейчас строительный бум, отношения застройщика и покупателя хорошо регламентированы федеральным законом долевого участия 214, который защищает интересы дольщиков и на новостройки сейчас действует программа ипотечной господдержки на привлекталеьных условиях, чего не было раньше. ( первый взнос от 20%, ставка 11,9%, срок до 30 лет). Ввиду того, что многие граждане избавились от своих денег в декабре-январе, а объектов все равно много, то сейчас почти все застройщики дополнительно стимулируют спрос специальными акциями ( скидки, рассрочки). Т.е сложилось благоприятная возможность для покупок.

Ввиду того, что у меня пока нет существенного опыта инвестиций в недвижимость и для входа требуются существенные денежные вливания, я принял решение сначала подготовиться и поизучать практический опыт коллег. Сейчас активно процветает инфобизнес, новоиспеченные «эксперты» по недвижимости с богатым опытом активно предлагают купить их курсы / вебинары / консультации. Я решил попробовать и купил курс у одного такого товарища, которого приметил уже более года назад. Прохожу курс и в процессе открывается много тонкостей.

ВЫБОР СТРАТЕГИИ

Является наиболее важным элементом всей цепи. Стратегий  много, под разные цели и бюджет. Наиболее актуальные на сегодняшний день:

  1. Покупка новостройки на этапе близком к завершению стоительства, простой, но эффектный инвесторский ремонт, получение права собственности и перепродажа уже как вторичного жилья, либо, если дом будет задерживаться с постановкой на кадастровый учет ( а значит и будет затягиваться получение права собственности), то переуступка права требования на квартиру, но опять таки уже с ремонтом. Цикл от 6 месяцев до 1,5 лет. Бюджет: первый взнос ( 20%) + деньги на ремонт и погашение ипотеки 1-2 года.
  2. Прогиб по цене тех, кому срочно нужно продать / переуступить право на свою первичную недвижимость в объекты КОТ ( комплексное освоение территории / новые большие стройки и микрорайоны) близкой к финальной стадии строительства / сразу после сдачи дома, затем ремонт и неспешная перепродажа. Бюджет: много нала ( от 2,5 млн руб) для московской области и Питера.
  3. Покупка большой комнаты ( от 25 метров) в коммунальной квартире в центре Питера / Москвы ( супер локация), переделка этой комнаты под современную студию ( маленькой квартиры в квартире) c хорошим ремонтом, звукоизоляцией, окнами и дверьми и дальнейшая перепродажа  или сдача в посуточную / длительную аренду. Бюджет: стоимость комнаты 1,8-3,5 млн руб, ремонт 500-700 тр. Можно использовать ипотеку на вторичку

Лично мне пока близки стратегии 1 и 2 для старта. С коммуналками и старым жильем пока связываться не хочется, хотя перспективу хорошей рентабельности я здесь вижу.

ЛИКВИДНОСТЬ

Для реализации стратегий 1 и 2 нужно выбрать ликвидные объекты. Какие: 

  • локация с хорошей транспортной доступностью до центра города ( на авто и общественном транспорте)
  • адекватная цена чуть ниже рынка. Обычно это получается за счет небольшой площади квартир. Студия или 1К квартира 28-40 м2.
  • планировка правильной прямоугольной формы
  • этаж с 3 по предпоследний
  • наличие необходимой инфраструктуры в пешей доступности ( детский сад, школа, больница, магазины, парки)
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ

Это первое на что нужно просчитывать. Как писал в своих книгах  Р. Кийосаки, Вы зарабатываете прибыль на покупке, а не на продаже. Т.е нужно найти такое предложение, чтобы цена при покупке была особенно сладка, ниже рынка и ближайших конкурентов. У объекта должны быть конкурентные преимущества и самое основное из них — это цена. Опытные инвесторы рассчитывают рентабельнось почти мгновенно, т.к ориентируются в ценах на рынке и знают на что смотреть. Большинству начинающих инвесторов нужно проделать более серьезную работу для оценки рентабельности желаемого объекта.

Основной прием — это конкурентный анализ. Мы знаем за сколько мы можем купить интересующую недвижимость, т.к у нас есть предложение продавца. Идем на сайт по продаже недвижимости, типа ЦИАН, Dmir.realty, АВИТО, ИРР и др и ищем готовое жилье в этом районе. Находим наиболее подходящие объявления, ОБЯЗАТЕЛЬНО их прозваниваем, задаем много вопросов, единичные лучше обойти пешком. Так мы получаем коридор цен и можем наложить его на свой объект.

ЗАЕМНЫЕ ДЕНЬГИ

Это необходимый инструмент инвестора. Грамотное использование заемных средств ( ипотека или рассрочка) позволяет получить интересную рентабельность (25%+ годовых). Даже, если есть полная сумма на покупку объекта все равно выгоднее брать чужие деньги, а свои заставлять работать в другом проекте. Разумеется, нужно оптимально рассчитывать финансовую нагрузку. В ипотеку легко влезть, но обязательно нужно представлять из чего ее платить…нельзя решаться на нее, рассчитывая только на зарплату, не имея стразовых резервов. Если случится потеря основного источника дохода ( зарплаты), то можно очень сильно влететь.

МОЙ КЕЙС

Представляю на Ваш суд свой первый проект, который мне очень интересен, но до конца еще не решился.

pic2

?????????????

Я рассматриваю покупку 2К квартиры 57,7 м2 в микрорайоне Хлебниково, в г Долгопрудном, Московской области.

Почему 2К, если сам недавно говорил, что наиболее ликвидные однушки и студии…Банально однушки закончились, а на двушки сейчас привлекательные цены.

Дом возведен уже почти под крышу, хотя официальная сдача — 2 квартал 2016 г. Возможно, сдача будет раньше.

Застройщик: Долгопрудненская строительная компания, которая построила уже много домов в городе, в том числе идентичный дом рядом.

?????????????

состояние дома

Чем меня заинтересовал именно этот объект?

Прекрасная транспортная доступность: 

  • 7 км от МКАД по  недавно реконструированному Дмитровскому шоссе, без пробок, светофоров, дорога до МКАДА 5-10 мин на авто, до 3-го Кольца 40-50 мин. Сам я живу в 2 км от МКАД на Дмитровке и каждый день езжу в город. Поэтому знаю, что это так на самом деле.
  • в 2016 г запланировано открытие станций метро Селигерская и Верхние Лихоборы. Расстояние от дома до этих станций будет 15 км по прямой. Станция метро метро будет расположена на пересечении Дмитровского и Коровинского шоссе. До этого пересечения Дмитровка летит и пробки начинаются именно оттуда. Т.е от дома можно будет доехать до метро за 15-20 мин.
  • В пешей доступности от дома находится ж/д станция Хлебниково, откуда за 35 мин можно доехать на электричке до Савеловского вокзал.
  • Прикладываю карту, где красным квадратом отметил дом, а звездами объекты инфраструктуры ( ж/д станцию, школу, дет сад, больницу)

карта

Цена

  • 2К квартиру,  площадью 57,7 м2 предлагается купить по спецпредложению за 4 150 000 руб. Цена за метр выходит 72 000 руб за м2. Для такой стадии готовности дома, транспортной доступности, надежности застройщика, качества дома, планировки и видовых характеристик квартиры предложение привлекательное.

Планировка квартиры и вид из окна

  • планировка — так называемая евродвушка, т.е отсутствует стена между кухней и гостиной. Есть выход на лоджию. Т.е можно сделать большую и комфортную кухню-гостиную. Также есть 2 гардеробных комнаты. На плане ниже отмечена красным прямоугольником
  • Хлебниково_планировка
  • Вид из окна я отношу к преимуществам. Окна выходят на обширное пространство и клязьминское водохранилище. Т.е вид на воду, что обычно удорожает стоимость недвижности. Думаю, что каждому будет приятно смотреть на пейзаж и воду. Я специально уточнял у застройщика, а не построят ли еще 1 дом прямо перед этим. Сказали что нет, т.к впереди гаражи и болотистая местность. Привожу фотографию вида из окна соседнего дома. В «моем доме» вода будет несколько ближе и лучше видна.
20150425_094040 (1)

?????????????

Инфраструктура

  • прямо в доме на 1 этаже будет построен детский сад
  • школа в 1 км
  • больница в 700 м
  • ж/д станция в 500 м
  • магазины продуктов на 1-х этажах зданий
  • аэропорт Шереметьево в 10 км
  • гулять можно по берегу канала им Москвы и водохранилища в 500 м от дома

Расчет рентабельности

  • Цена покупки: 4 150 000 руб
  • Первый взнос по ипотеке: 1 000 000
  • Срок кредита: 180 месяцев ( 15 лет)
  • Ежемесячный платеж: 35 000 руб
  • Ориентировочный срок владения: 24 месяца

Расходы: 

  • Ипотека 35 000 х 24 = 840 000 руб
  • Страхование жизни за период: 55 000 руб
  • Ремонт: 700 000 руб
  • Итого расходы за 24 мес: 2 595 000 руб
  • Остаток долга по ипотеке: 3 200 000 — 840 *0,7 ( коэфицент банковских %) = 2 600 000 руб
  • Оценочная стоимость продажи: 6 500 000 руб
  • Рентабельность: 6 500 000 — 2 600 000 — 2595 000 = 1 300 000 руб / 2 595 000 руб = 50% за 24 месяца

Если дом сдадут быстрее / цены вырастут / сложится благоприятная экономическая ситуация, то схему можно будет обернуть быстрее и поднять % рентабельности.

Конкурентный анализ:

чуть ближе к Москве на 1 км (до водохранилища) построен и планируется к вводу в эксплуатацию жилой комплекс Московские водники. Там производится комплексная застройка района и на рынке много предложений на продажу квартир. Ниже карта с координатами. Красный кружок — мой дом, прямоугольник — Водники

Карта Хлебниково

?????????????

[/caption] Ключи по водникам ожидаются в сентябре — октябре 2015 г. Однокомнатные квартиры от 45 м по цене 95 000 руб за метр, двухкомнатные 67-73 м по цене от 80 000 руб за м2.

Таким образом предложения в водниках дороже на 10-20%, при этом размеры квартир завышены и общий бюджет покупки значительно выше.

Инфраструктура у Водников лучше, там 2 школы и 3 детских сада, запланирован ТРЦ, фитнес клуб. Но при этом есть и обратная сторона — муравейник, много людей, машин, окна квартир выходят на такие же дома или дорогу. Лишь малая часть смотрит на воду. Нет эксклюзивности за приемлемый бюджет.

Подведем итог:

Преимущества  «моего» дома в Хлебниково:

  • Дом точечной застройки от надежного застройщика в высокой стадии готовности, монолит-кирпич
  • прекрасная транспортная доступность  объекта от Москвы, как на своем авто, так и на общественном транспорте
  • хорошее сочетание цены и качества квартиры. Оптимальная площадь 2К квартиры, свободная планировка и панорамный вид из окна на широкие водные просторы
  • наличие необходимой инфраструктуры ( детский сад в доме, школа, больница в шаговой доступности)

Недостатки 

  • бедная инфраструктура, район маленький, там нет развлечений и предприятий досуга
  • район находится в непосредственной близости от промзон — складских терминалов.
  • в районе нет лоска, он, можно сказать, как угловатый подросток.
  • очень ликвидные однушки небольших площадей закончились

Резюме 

По моему мнению цена / качество объекта + панорамный вид из окна на воду перекрывают недостатки относительно бедной инфраструктуры. При наличии автомобиля добраться до близлежащих фитнес клубов, поликлиник, зон отдыха — дело 10 минут. Есть еще узкий момент, связанный с рентабельностью. При расчетах она получилась не очень большой — 25% годовых. Но интуиция подсказывает, что проект стоящий. Лично я себе такую квартиру бы купил для жизни. Решающим преимуществом был бы панорамный вид из окна при более низкой цене, чем на типовые проекты близлежащего района Московские водники. Дополнительно, у меня есть желание подстраховаться и на всякий случай иметь квартиру в районе, который я полюбил ( замкадье Дмитровского шоссе), для себя или родственника ( мама, теща). Кто знает, как может повернуться ситуация через 1-3 года.

Выношу проект на суд читателей и хочу пропустить его через «общественное сито». Возможно, мой взгляд несколько замылился. Прошу Вас оставить комментарии. Вложились бы Вы в подобный проект или нет и привести аргументы в пользу своего мнение. Буду также благодарен, если накидаете мне вопросы, над которыми стоило бы подумать более тщательно.

Это первый проект в недвижимости, но не единственный, который я планирую. Я планирую приобрести минимум 2 объекта с использованием разных стратегий.

Заранее благодарю Вас за обратную связь!

P.S: Если Вам интересно читать материалы моего ресурса и Вы еще не голосовали в конкурсе блогов частных инвесторов, то просьба сделать это ЗДЕСЬ InvestBlog на 10-м месте

На связи!

С уважением,

Алексей


Будь в курсе новостей InvestBlog

Поделиться статьей с друзьями

12 комментария

  1. Виталий Май 1, 2015 at 19:06 - Reply

    Здравствуйте!Давно занимаюсь инвестом в новострой,рекомендую Вам профильный проф. форум : Квартирадин.ру Найдете там все по инвесту и объектам.

  2. Александр Май 5, 2015 at 16:30 - Reply

    Сирьезные у вас планы! Я ещё к таким инвестициям не готов!
    Пока инвестирую в интернете, можно инфу у меня на блоге посмотреть!

  3. Александр Май 5, 2015 at 16:31 - Reply

    Забыл вас пригласить участвовать у меня на блоге в конкурсе!

  4. Alex Май 7, 2015 at 08:49 - Reply

    Привет, Алексей!
    Хочу немного скорректировать финрасчет!
    Если брать ипотеку в сумме 3 150 000 на 15 лет под 11%годовых, то аннуитетный платеж составит 35,8 т.р., но не в этом основная суть! При аннуитете в сумме 35тыр. за 24 месяца ты погасишь тела кредита на сумму около 150 тыр.! Т.о. 6 500 000 — 3 000 000 (остаток ссудной задолженности) — 2 595 000 / 2 595 000 = 34,8% или примерно 17,5% годовых!
    И это если все ровно будет! Малейшие отступления от плана повлекут ощутимое снижение рентабельности.

    Для сравнения: тинькоффбанк дает ставку на депозит на 12 мес 16,08%годовых с капитализацией! Разбиваешь вклады по 1,4 млн и они подпадают под госстрахование.
    При этом то время, которое будет потрачено на работу с квартирой можно потратить на что угодно и думаю суммарная доходность депозит+занятиечемугодно скорее всего превысит доходность от проекта с квартирой!
    Зы: на счет ремонта тоже вопрос большой, имея некий опыт и понимание стоимости ремонта я бы заложил несколько большую сумму, но это уже субъективно больше….

  5. олег Май 7, 2015 at 09:27 - Reply

    Я не понял каким образом выведена сумма Остаток долга по ипотеке: 3 200 000 — 840 *0,7 ( коэфицент банковских %) = 2 600 000 руб.

    Непонятно, откуда взята сумма на ремонт, сейчас масса квартир сдаётся под чистовую отдеку, с очень ровной стяжкой и стенами, хоть сразу начинай класть ламинат и клеить обои, сделана вся электрическая разводка, просто розетки и включатели вставить. В данном случае 700к на ремонт это очень много. Исходя из того, что ремонт делается просто но эффективный, 700 тыс сюда никак не укладывается.
    Если верить скрину, то этаж я так понимаю 12 будет, хотя в описании это полезно было бы указать. А вообще тема не совсем понятная. оцените объект в точки зрения инвестирования сравнивая со строящимся рядом объектом, вывод, что наверное действительно при сравнении двух предложенных объектов нравящийся вам окажется лучше, но он в свою очередь может сильно проигрывать вариантам с других районов (складывается ощущение, что вы выбираете не объект инвестиций, а жильё для себя, если инвестиции то смотреть надо в целом все объекты москвы и ближайшего подмосковья, а не только своё направление)

  6. AlZo Май 7, 2015 at 14:55 - Reply

    Alex, Олег,
    спасибо за конструктивные комментарии! над расчетами я еще поработаю. Переплату по кредиту посчитаю. Но все-таки склоняюсь к тому, чтобы с этим объектом связаться. Возможно бухну больший капитал. Из объективных факторов — транспортная доступность и относительно низкая цена при такой высокой стадии готовности дома. Другие объекты в других округах МО смотрел, наиболее перспективные города-спутники — Химки, , Красногорск, Люберцы, Мытищи/Королев, Видное. в основном существенно дороже при более сложном проезде к центру Москвы. Сравниться с Дмитровкой может разве что Новая Рига. Интуиция мне подсказывает, что проект недооценен. Его не раскручивают, застройщик не занимается рекламой, офис продаж отдыхает с 1 по 12 мая и не работает по субботам…подход некоммерческий, при этом снизили цены почти до котлована. Это из объективного. Ну и есть, конечно, субъективный фактор — да, мне лично нравится «кулуарность» / немассовость района и видовые характеристики квартиры. Объект мне должен нравится лично, чтобы я занимался им с душой, вывел это правило на опыте. Возможно, оно не всегда работает, но в большинстве случаев. Поэтому в том числе, если не будет получаться выгодная перепродажа, рассматриваю вариант оставить жилье для себя / мамы, когда выйдет на пенсию. На всякий случай хочу прикрыть ж…жильем на разные жизненные ситуации…это укладывается в первичные потребности безопасности по шкале Маслоу. Так или иначе недвижимость — актив осязаемый, если его грамотно выбрать и приобрести.

  7. Alex Май 8, 2015 at 09:08 - Reply

    Ну жо…ое чувство в ведении бизнеса никто не отменял!)) И зачастую если оно развито, то дает более точные прогнозы, чем расчеты! Так что если легла тема на сердце, то в бой!) Пожелаю успеха в деле!

  8. олег Май 8, 2015 at 11:32 - Reply

    ага, главное, что бы не в минус. считать потом научимся) первый блин комом)
    за два года кстати сумма коммунальных платежей тоже составит сумму способную повлиять на процент рентабельности.
    По результатам продажи почти что наверняка будет уплата каких то комиссионных риэлторам, что тоже в зачёт не идёт. Я честно говоря так и не понял, планируется покупка квартиры в ипотеку и дальнейшая продажа с обременением? Такую квартиру очевидно, что продать будет сложнее чем без обременения.
    Одним словом посчитав в итоге, что получилось, выяснится, что рентабельность составила хорошо если 10% в год, а то и около 5% может оказаться. Или вообще свыкнемся с мыслью, что оставлю квартиру себе «на всякий случай, для себя» и идея с инвестированием в недвижимость закончится не начавшись.

    Вы кстати в денежный поток ещё играете?

  9. keytofreedom@mail.ru Май 17, 2015 at 23:39 - Reply

    Друзья по несчастью, сам потерял в ФТ 4,5 ляма (рублей) своих и 5 лямов своего инвестора. Скриншоты кому угодно могу предоставить, вел свой блог http://www.keytofreedom.ru с еженедельными отчетами по инвестициям (сейчас практически не отписываюсь там). Наверное это будет мое последнее сообщение по поводу ФТ — но если в декабре 2014 года я поверил в него безоговорочно, то сейчас я в него так же безоговорочно не верю.

    Но сюда на форум я сейчас зашел не с целью поплакаться, а с целью предложить обманутым вкладчикам другую альтернативу, другой путь не только возврата собственных средств, но и другой путь заработка этих средств в интернете. Я хочу только, чтобы Вы посмотрели всего 1 фильм длиной 40 минут и сами решили, нужно это Вам или нет. Это будет ваш ВЫБОР, никому и ничего я навязывать не собираюсь. http://vk.cc/3N8cNB

    Прошу администратора не удалять этот пост покуда он может кому-то помочь и хоть немного улучшить свою жизнь.

  10. Елена Июль 18, 2015 at 22:59 - Reply

    Добрый день вот есть еще один интересный способ для Ваших инвестиций новый социальный аналог Вебтрансфера дает более 30% в месяц имеет мощную раскрутку в оффлайне вот ссылка регистрируйтесь) http://systemaok.com/?invite=f945d4cc50

  11. Роман Декабрь 23, 2015 at 21:51 - Reply

    Налог если продаёшь квартиру не имея её 3 года в собственности разве отменяли?

    • AlZo Декабрь 24, 2015 at 07:38 - Reply

      С налогом что-нибудь придумаем:) переуступка прав на требование — это не собственность.

Оставить отзыв